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房企净利守卫战打响:50强近八成增幅低于20%

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13家负增长到哪里

50强房企中,归母净收益同比下跌的有13家,除新力控股外,其余12家房企均达到两位数的降幅。值得一提的是,上述房企表现出最大的特征就是“增收不增利”,营业收入表现好,净收益却出现较大幅度的降低。

归母净收益排行榜末位的三家分别是,金地商置、首开股份和金地集团,同比分别降低33.69%、33.7%和38.79%。

金地商置和金地集团或存在同样的问题,那就是少数股东来“分食”。2021年上半年,金地少数股东损益为10.75亿元,近四成收益被少数股东“分走”,整体比重也较去年同期有所上升。金地商置的少数股东损益也出现激增的状况,相较于去年同期增长了102.63%。

而首开股份归母净收益的降低,主如果因为其他收益大幅降低与所得税成本上升。2021年上半年,首开股份其他收益大幅降低92.4%,由2505.8万元降至189.6万元;所得税成本则上升了44.8%,由6.8亿元上升至9.8亿元。

除房企成长所不能不面对的“主观”缘由,也有部分房企因“客观”缘由而致使净收益表现不佳。以富力为例,之所以净收益下滑这样明显,也是其主动降价营销所致使的。2021年上半年,富力地产采取了减少价格以刺激销售、去库存的营销推广方案,销售均价由2021年上半年的9200元/平米降到今天年同期的8800元/平米,同比降低4%。

卖资产、搞营销,富力为降负也是拼尽全力。在今年中期的营业额发布会上,富力地产集团董事长李思廉直言,所有些公司都在拼命地提升现金流,富力自然也不例外,甚至不惜忍痛牺牲一部分收益,以求满足“安全线”需要。

伴随各大上市房企陆续发布2021年上半年营业额报告,房企中报季已接近尾声。以销售规模为基础,北京商报记者梳理的50强房企归母净收益排名,整体来看,房产行业收益下滑已成共识,近八成房企归母净收益增幅低于20%;上半年归母净收益同比上涨的有37家,占比74%,而同比下跌的则有13家,占比为26%。其中,“收益王”中海第三交出了一份很好的成绩单,其也是上半年唯一一家归母净收益突破200亿的房企,但增速放缓也不容忽略—不足2%;“老实本分”的万科虽然归母净收益突破百亿,但上半年同比增幅却呈现负增长。收益守卫战已经成为继“三条红线”以外,房企不能不面对的第二道考试试题。

8成房企不超20%

房产行业步入下行周期,各大房企渐渐告别规模论,收益的故事好像也不太乐观。

北京商报记者梳理的50强房企归母净收益排名中,中海以207.8亿元位列50家房企的1、,其也是上半年唯一一家归母净收益突破200亿的房企;碧桂园、恒大紧随其后,上半年归母净收益分别为150亿元、143.8亿元;而万科排行榜却低于华润和融创中国,位列6、,上半年万科虽达成归母净收益111亿元,却较去年同期降低11.68%,这也大大出乎外面预料。

上半年,50强房企归母净收益同比上涨的有37家,占比74%,其中涨幅低于10%的有14家;而归母净收益同比下跌的则有13家,占比26%。整体净收益均值约为42亿元,有16家超越平均值;增幅均值约31%,仅有11家房企超越这一平均值。值得一提的是,排行榜前十的房企中,除恒大这一“特殊状况”外,仅有华润置地、龙湖集团和世茂集团涨幅维持在两位数,其他房企皆维持低增长幅度,即使是排行榜第一的中海也仅有1.23%的涨幅。

在排行榜前十名的房企中,归母净收益表现较为突出的为世茂集团,2021年上半年,世茂集团的归母净收益为62.83亿元,同比增长19.32%。龙湖集团上半年达成归母净收益74.19亿元,同比增长17.05%。

整体来看,上半年归母净收益同比增长较为明显的房企有禹洲集团、招商蛇口、九龙仓置业、中国恒大、绿地香港、保利置业、宝龙地产、滨江集团、佳源国际控股、新城控股和正荣地产,其他房企归母净收益增幅皆低于20%。

房企“认识”的转变

地产开发商已经告别高收益年代,行业整体的“自律性”或主动、或被动也被推至高点,政策限购、地价上涨、本钱提高,将来的价值空间“压缩”也或正常的状态。

中国城市房产研究院院长谢逸枫表示,最近房企收益下滑最重要原因是此前高价拿地后,恰好遭遇限购政策。高价地块未能达到预期成效,收益空间遭到挤压,结转收入的滞后性,将于2021年下半年和2021年全年集中释放。考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳政策,将来行业收益改变空间有限,整体将以平稳为主。“好在第二批集中供地正在对市场给与回话,土拍规则的调整,地价上涨的制约性将得到抑制。”

进入2021年,房产市场调控政策加码不断。据悉,2021年上半年,各地发布的与房产市场有关的调控政策共计304次,其中包括全国各地力度不一的人才政策、购房补贴政策、落户政策与前期为房企减轻负担等适度宽松政策。

贝壳研究院高级剖析师潘浩表示,从政策分类角度来看,今年有关“资金出处”、“房地价联动”与“限购”的政策占比明显提高,而此类政策对房价的抑制用途相对较强。

潘浩称,有关“房地价联动”,今年7月22日住建部召开会议,一定了北京的房地价联动机制,并号召各城借鉴此模式,充分体现其平抑地价、房价的成效显著;有关“资金出处”,今年3月26日,所发布的《关于预防经营作用与功效贷款违规流入房产范围的公告》,延续了去年银行“两条红线”对资金流入楼市的把控,这是从购房源头严控违规资金流入房产,从需要端减少购房杠杆,抑制炒房现象发生,进而起到平抑房价有哪些用途。“今年颁布的调控政策多为强控房价的政策,也可看出此轮调控政策的力度和决心。”

房产行业整体“唱衰”,也愈加期待拐点的到来,但更多是房企对于市场的针对性调整。碧桂园的“多元化”转型,龙湖的“提质增效”,万科的“管理红利年代”,这也集中反映各大房企对于行业认识的转变。

“管理红利年代,对行业来讲最大的变化是房子回归居住属性,房产回归实业属性。行业出路只有一条,踏踏实实向制造业学习,通过劳动挣加工制造和服务的钱。”万科董事长郁亮如是说道。

不可持续的大增

在上半年净收益表现优秀的房企中,有一批“特殊”群体,涨幅均超越百分之百。禹洲集团上半年归母净收益同比增长493.77%、招商蛇口同比增长365.32%、九龙仓置业同比增长166.68%、中国恒大同比增长119.92%、绿地香港同比增长119.44%、保利置业同比增长100.77%。

之所以说他们“特殊”,是由于这部分房企的增长大多不拥有可持续性。

今年上半年,禹洲集团的营业收入和归母净收益分别大增459.83%和493.77%,能这样达成“超常”发挥,也与其去年同期的低营业额指标有关。记者获悉,禹洲集团为此还闹了一次“乌龙”,先交完营业额报告,再进行重列改错。

重列2021年中期营业额报告后,禹洲集团2021上半年的营业收入由140.07亿元降至20.19亿元;净收益也由盈利15.51亿元转为亏损2.28亿元。由于去年基数过低,才导致今年上半年禹洲集团的归母净收益增幅表现格外“出色”。

恒大上半年获得盈利的重要在于其持续的卖卖卖。总金额32.5亿元供应恒腾互联网11%股份,收购现金约11.8亿港元;供应盛京银行1.9%股份,总金额10亿元;供应深圳高新投7.08%股权,总金额约10.4亿元;供应恒大冰泉49%股权,总金额约20亿元;供应5个地产项目股权及非核心资产,总代价约92.7亿元。

与上述两家房企不同,招商蛇口净收益大增的背后是蛇口产园公募REITs成功上市,此举为招商蛇口带来约14.58亿元的税后收益。针对REITs收益贡献的持续性,招商蛇口方面也告诉记者,这个革新路径,是国家要推的方向,也符合招商蛇口在持有物业运营的可持续进步,一定要继续做的,但下半年有没,现在还不便捷透露。“但可以明确的是,上半年这样高的增幅一定是不可持续的。”

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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